As is, where is clausule: wat houdt het in?

1 februari 2024

De as is, where is clausule wordt geregeld toegevoegd aan een koopovereenkomst van woningen en bedrijfspanden. Deze clausule is in het leven geroepen om de verkoper te beschermen en wordt met name gebruikt bij panden in een verouderde/ verslechterde staat van onderhoud. De clausule maakt duidelijk dat de koper van het onroerend goed het pand moet nemen zoals het in de huidige staat is en de verkoper geen verantwoordelijkheid neemt voor eventuele mankementen. In hoeverre is de verkoper hierdoor beschermd?

Mededelingsplicht

De rechtspraak toont aan dat het enkel opnemen van de ‘as is, where is’-term een verkoper niet automatisch beschermt tegen claims over bekende of redelijkerwijs te kennen gebreken die hij niet aan de koper heeft gemeld. Wanneer de verkoper op de hoogte is van bepaalde gebreken, is hij verplicht om deze te melden. Het niet nakomen van deze fundamentele verplichting resulteert in een schending waardoor de koper alsnog aanspraak kan maken op non-conformiteit.

Om misverstanden te voorkomen, is het cruciaal dat de intenties van beide partijen duidelijk in het contract zijn opgenomen. Het eenvoudigweg toevoegen van de term ‘as is, where is’ is niet voldoende. Indien de intentie is dat de koper na de verkoop geen rechten meer kan uitoefenen op grond van non-conformiteit of dwaling, dient dit expliciet in het contract te worden opgenomen.

Vergelijkbare clausules

Naast de as is, where is clausule worden vaak andere (enigszins vergelijkbare) clausules opgenomen in een koopovereenkomst ten aanzien van de bescherming van de verkopende partij. De ouderdomsclausule wordt vaak gebruikt om aan te tonen dat het vastgoed een verouderde staat heeft. Deze clausule is met name bedoeld voor panden van 50 jaar en ouder, maar wordt in de praktijk vaak gebruikt bij panden van nog geen 30 jaar oud. Daarnaast wordt geregeld gebruik gemaakt van de niet-zelfbewoningsclausule (of nimmer eigen gebruik clausule), welke inhoudt dat het object niet door de eigenaar is bewoond of gebruikt. Hiermee wordt duidelijk gemaakt dat de eigenaar over vele zaken aangaande het pand geen verklaring kan afgeven.

Conclusie

De ‘as is, where is’-clausule kan verkopers bescherming bieden, maar het is van groot belang dat de clausule correct en duidelijk in het contract wordt opgenomen. Hiermee worden mogelijke geschillen in de toekomst voorkomen.